La Ley 49/60 de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2 y la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27, contienen disposiciones que protegen contra el ruido causado por vecinos, u otras actividades molestas realizadas por los mismos, tanto copropietarios como arrendatarios.
Artículo 7.2 de la LPH
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.
Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
“Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
...
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
…"
Los principales problemas de ruidos de vecinos vienen provocados por tres grandes supuestos:
1. Cuando la Comunidad de Propietarios APOYA a los afectados. Aunque afecte a un sólo vecino.
Los ruidos de diferente tipo: (música, fiestas, instalaciones de locales, maquinaria industrial, animales, etc.), causados por el propietario del inmueble o su ocupante, que perjudican a uno o varios vecinos.
Si la comunidad de propietarios acuerda por mayoría iniciar acciones legales; se puede seguir la Ley de Propiedad Horizontal, LPH que prevé que el presidente de la comunidad pueda requerir, a instancia de cualquier afectado, al vecino que causa las molestias por ruido, para que en breve plazo corrija las actividades que ocasionan los daños.
Si no atiende a este requerimiento, el presidente puede convocar una junta de propietarios, para que acuerde por mayoría acudir a los tribunales para exigir el cese de las molestias, o sea que deje de hacer ruido.
2. Cuando la Comunidad de Propietarios NO apoya al afectado o a los afectados
Los ruidos generados por el propietario del inmueble o por su ocupante, perjudican a título individual, a uno o varios vecinos, pero la Comunidad de Propietarios se desentiende del problema.
En este caso, la acción jurídica a seguir se regula en el artículo 1902 del Código Civil, solicitando la cesación de dichos ruidos, y la indemnización de los daños y perjuicios causados.
3. Cuando el ruido viene de FUERA del edificio de la Comunidad
Ya sea la comunidad en bloque, un grupo de afectados o individual por la vía civil. Acción cesación art. 590 ( actividades molestas cerca de la comunidad) y art. 1902 y siguiente. 1905 por animales.
Se puede demandar por: ruidos, vibraciones, emisiones de calor…
Por la vía Civil no son solo los niveles de ruido que no superen los máximos permitidos es, además, que no se produzcan molestias que puedan evitarse. Por ejemplo se puede demandar porque se hagan ruidos que puedan evitarse, o porque no se tomen medidas para que no afecten a los vecinos. Incluso aunque estos ruidos no superen los niveles máximo de decibelios permitidos.
En cualquiera de los tres supuestos hay que seguir el mismo proceso:
Incluir desde el inicio del proceso al propietario, aunque no viva allí.
Actuar cuanto antes, no aguante más, cuanto más aguante peor, el juez valorará que no será tan grave si han esperado tanto para tomar acciones. El tiempo juega en su contra.
Conseguir pruebas contundentes para un posible juicio.
¿Cómo denunciar el problema de ruidos?
Dirigirse directamente al vecino exigiendo expresamente que deje de hacerlo y poner en su conocimiento cuantos daños y molestias está causando. Este requerimiento debe hacerse por escrito, solicitando la firma de recibido o burofax; tanto al propietario como al inquilino.
Comunicar el problema a la Comunidad de Propietarios para solicitar su apoyo ya que el problema afectará a otros vecinos y la actuación en grupo resulta más eficaz. Convocar junta para iniciar la demanda LPH, o si el presidente no quiere implicarse, podemos seguir la vía civil; ya sea en grupo o a título individual.
Denunciar desde su inicio al ayuntamiento la comunicación por ruidos que padece, y exigirle a los funcionarios hacer cumplir las Ordenanzas Municipales (llamar a la policía para que haga y compruebe: mediciones, horarios, licencias. Pedir que se haga la medición, aunque el ruido se apague al llegar. Así hay constancia por escrito de dos pruebas, que serán fundamentales en caso de que vayamos a juicio).
Esperar un plazo breve y razonable, unos 10 días.
1. Cuando la Comunidad de Propietarios APOYA a los afectados. Aunque afecte a un sólo vecino.
Los ruidos de diferente tipo: (música, fiestas, instalaciones de locales, maquinaria industrial, animales, etc.), causados por el propietario del inmueble o su ocupante, que perjudican a uno o varios vecinos.
Si la comunidad de propietarios acuerda por mayoría iniciar acciones legales; se puede seguir la Ley de Propiedad Horizontal, LPH que prevé que el presidente de la comunidad pueda requerir, a instancia de cualquier afectado, al vecino que causa las molestias por ruido, para que en breve plazo corrija las actividades que ocasionan los daños.
Si no atiende a este requerimiento, el presidente puede convocar una junta de propietarios, para que acuerde por mayoría acudir a los tribunales para exigir el cese de las molestias, o sea que deje de hacer ruido.
"Se puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios"
2. Cuando la Comunidad de Propietarios NO apoya al afectado o a los afectados
Los ruidos generados por el propietario del inmueble o por su ocupante, perjudican a título individual, a uno o varios vecinos, pero la Comunidad de Propietarios se desentiende del problema.
"Aunque la Comunidad quiera ignorar el problema, podemos demandar por la Vía Civil"
En este caso, la acción jurídica a seguir se regula en el artículo 1902 del Código Civil, solicitando la cesación de dichos ruidos, y la indemnización de los daños y perjuicios causados.
3. Cuando el ruido viene de FUERA del edificio de la Comunidad
Ya sea la comunidad en bloque, un grupo de afectados o individual por la vía civil. Acción cesación art. 590 ( actividades molestas cerca de la comunidad) y art. 1902 y siguiente. 1905 por animales.
Se puede demandar por: ruidos, vibraciones, emisiones de calor…
"Podemos demandar por ruidos, vibraciones, emisiones de calor, etc."
Por la vía Civil no son solo los niveles de ruido que no superen los máximos permitidos es, además, que no se produzcan molestias que puedan evitarse. Por ejemplo se puede demandar porque se hagan ruidos que puedan evitarse, o porque no se tomen medidas para que no afecten a los vecinos. Incluso aunque estos ruidos no superen los niveles máximo de decibelios permitidos.
En cualquiera de los tres supuestos hay que seguir el mismo proceso:
Incluir desde el inicio del proceso al propietario, aunque no viva allí.
Actuar cuanto antes, no aguante más, cuanto más aguante peor, el juez valorará que no será tan grave si han esperado tanto para tomar acciones. El tiempo juega en su contra.
Conseguir pruebas contundentes para un posible juicio.
¿Cómo denunciar el problema de ruidos?
Dirigirse directamente al vecino exigiendo expresamente que deje de hacerlo y poner en su conocimiento cuantos daños y molestias está causando. Este requerimiento debe hacerse por escrito, solicitando la firma de recibido o burofax; tanto al propietario como al inquilino.
Comunicar el problema a la Comunidad de Propietarios para solicitar su apoyo ya que el problema afectará a otros vecinos y la actuación en grupo resulta más eficaz. Convocar junta para iniciar la demanda LPH, o si el presidente no quiere implicarse, podemos seguir la vía civil; ya sea en grupo o a título individual.
Denunciar desde su inicio al ayuntamiento la comunicación por ruidos que padece, y exigirle a los funcionarios hacer cumplir las Ordenanzas Municipales (llamar a la policía para que haga y compruebe: mediciones, horarios, licencias. Pedir que se haga la medición, aunque el ruido se apague al llegar. Así hay constancia por escrito de dos pruebas, que serán fundamentales en caso de que vayamos a juicio).
Esperar un plazo breve y razonable, unos 10 días.
